目前（2025年8月）上海的商业性个人住房贷款利率已不再区别首套房和二套房，统一按新政策实行，而公积金贷款利率仍区别首套与二套，且全国其他区域可能存在差异。以下为具体剖析：
上海政策调整：商业性房贷利率统一
依据人民银行上海分行2025年8月25日发布的公告，上海商业性个人住房贷款利率定价机制发生重大调整，不再区别首套住房和二套住房。这一政策旨在促进房产市场平稳健康进步，减轻居民购房利息负担。具体而言：
利率水平：新增的二套房贷利率从原主城区的3.45%、临港等地区的3.25%，统一降至3.05%。
经济影响：以100万元贷款、30年期等额本息计算，月供可降低约220元，总利息支出降低8万元，显著提高了换房需要的支付能力。
政策背景与配套手段
此次调整是上海六部门联合发布的《关于优化调整本市房产政策手段的公告》的一部分，该公告自2025年8月26日起实行，还包含以下内容：
调减住房限购：符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数。
优化住房公积金：提升个人住房公积金贷款额度，支持提取住房公积金支付购房首付款，支持“又提又贷”。
健全个人住房房地产税：对符合条件的非上海户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房地产税。
公积金贷款利率仍区别首套与二套
尽管商业性房贷利率不再区别首套与二套，但公积金贷款利率仍维持差异。依据2025年5月7日中国人民银行发布的公告，自2025年5月8日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点：
首套房：5年以下（含5年）年利率2.1%，5年以上年利率2.6%。
二套房：5年以下（含5年）年利率高于2.525%，5年以上年利率高于3.075%。
全国其他区域政策可能存在差异
应该注意的是，上海的政策调整具备地方性，全国其他区域的房贷利率政策可能因区域而异。比如，2024年部分区域曾颁布政策，对商业性个人住房贷款不再区别首套、二套住房，最低首付款比率统一为高于15%。但这一政策并不是全国统一实行，各地可能依据市场状况自行调整。
